不動産の一般売買

不動産の一般売買

不動産売買(一般売買)の基本的な流れに沿ってそれぞれの内容を記載します。

 

1.買付け証明書

購入したい物件が決まったら一番最初に行うことが買付け証明書の提出になります。
この書面で契約が成立するとかではないので法的な拘束力はありませんが、基本的にはこの書面に書いた金額で購入することになりますのでここでしっかりと金額について検討する必要があります。
不動産投資で物件を購入するときは大体が指値といって、売り出している金額より安めの金額で購入希望をすることになります。
売り出している金額で利益が出ない(利回りが低い)という場合はいくらで買えば利益を出せるかを計算し、その結果で買値を決めて買付証明書に金額を記載して不動産会社に送付します。
ここでの注意点は、融資を使って購入を予定しているときは必ず「融資特約(ローン特約)」と記載することです。これを書くことで融資がNGだった際は購入しないということを意味します。

 

2.契約
買付証明書の内容で売主がOKとなった場合は契約をします。
(ここで始めて売主さんと会うことになります)
仲介の不動産屋さんが必ず間に入ってくれるので各種条件等は不動産屋さんと話すことになります。
まずは、手付金をいくらにするか。物件の3%〜10%でOKだと思います。
次に融資特約の期間。いつまでに融資のOK/NGの返事をするかを決めます。
その他は法で決められている内容に基づいて契約書が作成されるので詳細内容を必ず不動産屋さんから確認するようにしてください。(契約破棄になった際の扱いなど)
実際は、買付証明書を出してもなかなか契約までいかないです。私も10回送付して1回契約できるかどうかです。

 

3.融資(ローン)
不動産投資を大きくやっていくために最も重要といっても過言ではないのが融資(ローン)になります。
都市銀行、地方銀行、信託銀行、ノンバンク、公庫などがありますが、個人が不動産投資をする際に借りやすいのは地方銀行とノンバンクと公庫になります。
地方銀行は購入する物件のある地域の銀行であれば90%ローンやフルローンの相談にも乗ってくれると思います。金利も2〜4%と比較的低めなので筆者もほとんどの融資はこの地方銀行からになっております。
ノンバンクは融資の条件は緩めですが、金利が高めになっております。(3%〜6%)
公庫は、たとえば日本政策金融公庫は筆者も融資をしておりますが、担保評価価格に対して60%〜80%の融資しかできず頭金がある程度必要になります。また融資期間も15年くらいが限界(例外はありますが)なのでキャッシュフローは出にくいです。
どの銀行で融資をする場合でも、事業計画書、収入の資料、資産/借入の資料が必要になりますのでしっかりと整理しておく必要があります。あとは銀行によって、判断の基準もバラバラです。個人の属性で判断する銀行、物件の資産価値で判断する銀行、家賃収入ベースで判断する銀行など様々です。よって、1、2つ相談にいってダメだったからといって諦めず複数の銀行に相談にいくべきです。
返済方法も元利均等返済/元金均等返済の2種類があり、元利均等を選ぶと返済額は常に一定ですが総返済額は多くなります。元金均等法は返済総額は少なく済みますが最初の返済額が大きくなり初期のキャッシュフローが少なくなります。どちらがいいかは戦略によってもことなるので状況に合わせて選択してください。

 

4.決済(引渡し)
契約した内容を元に融資をお願いした銀行で決済を行うことになります。
不動産投資で掛かる費用は物件の費用の他に以下も掛かるのでご注意ください。
仲介手数料:不動産会社に支払い
登記費用:司法書士さんへの報酬と登録免許税
不動産取得税:購入から3〜6ヶ月後にやってくる税金
固定資産税:売買時は日割り精算する税金
印紙:売買契約書に貼付します

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