新築 vs 中古(不動産投資対象)

新築 vs 中古

1.新築の特徴
新築物件は、家賃が相場より高めで決まると利点があります。
ただし、この利点は最初の入居者のみに適用され、たとえば築1年で退去があった場合は築1年でもその利点は有効ではなくなってしまいます。
その他の利点は融資期間が長く組めるため月々の返済額を少なくすることが可能であるという点があります。
ただし、これは新築する際の費用が高くなってしますと融資期間が長くても返済額は少なくならないので注意が必要です。
特に新築の場合は、広告費や営業費なども込みでの価格設定になっていることがほとんどなので中古に対してかなり割高になっていることが多いです。
その他の特徴は、修繕が最初は必要ない減価償却期間が長いなどの利点もあります。

 

2.中古の特徴
中古の特徴は、利回りが高くなるという利点があります。
物件価格が安いので最初の投資としては手も出しやすいという利点もあります。
問題は、融資が組めるかという点になります。銀行によって判断は異なりますが大体は耐用年数に合わせて融資期間を決めているというのが多いので木造のアパートなどでは築20年となるとあと2年しか融資期間がないということになってしまいます。
銀行との交渉を上手くやることができるかという点がポイントになります。

 

3.どっちがいいか?
これは本当にケースバイケースだと思います。
筆者も新築も中古も所有しているのでどちらも特徴を活かせばよいと思います。
新築の場合は、費用を抑えて建てることがポイントになります。
大手建設会社などは避けて賃貸物件向けの規格住宅などをやっている施工会社を選ぶ必要があると思います。
中古の場合は、前述した通りまずは融資を上手く引くということがポイントです。
もうひとつのポイントは建物の価値はほとんどなくなっているのでなるべく土地の価値に近い値段で物件を購入することだと思います。そこさえクリアしていれば最終的に利益を出せる可能性はだいぶ高くなると思います。
それぞれの特徴理解して戦略と合わせてプランを立てていくことが有効だと思います。

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